对于买房子收租这件事而言，好多投资者会去计算租金回报率，然而那个数字究竟多少才能够被称作是“好买卖”呢，可不存在一个在任何地方都适用的确定答案。

租金回报率的概念与计算

衡量房产投资收益的关键指标是租金回报率，简单阐述一下，就是你每年凭借租金能够拿回买房总价的百分之多少。最常见的计算方式，是年租金净收入除以房屋总购价。比如说，你在苏州花费200万购置了一套房，在扣除物业费等成本之后，每月净租金收入为3500元，那么年回报率就是（3500元乘以12）除以2000000元，大约等于2.1%。

对于那个理解这个计算而言，它是作为投资的第一步，它能够直接呈现出那资金回收的速度，针对不同城市以及不同类型的房产而言，是有着极大反差的差异，仅仅去看待一个处于孤立状态的百分比数字，其意义是不大不小不很一般的，一定要结合房产所处于的那个地理位置场地部位所在的整体市场水平，才能够做好评估 。

影响合理回报率的关键因素

首要因素是房产所在之城市，于一线城市比如深圳，住宅之年租金回报率普遍处于1.5%至2.5%之间，缘由乃房价基数过高，而在长沙、成都等二线城市，此数字或许能达到3%到4%，这并非表明一线城市投资价值低，而是其增长逻辑更倚赖资产升值 。

房产类型同样有着极其关键的作用，一般情况下，普通住宅的回报率常常低于商业地产，社区底商、写字楼或者公寓的租金回报往往会更高，然而随之而来的风险以及空置的可能性也会更大，另外，房贷利率属于重要成本，要是回报率低于贷款利率，持有房产实际上就会出现现金亏损。

不同房产类型的回报率参考

租给普通住宅的情况，在国内多数大中城市里而言，一整年租金所得的回报率处于百分之二到百分之四这个范围之内会被看作是合乎市场常规状态的。要是能达到百分之四及更高的比例，一般就会被当成是极为优质的用于投资的目标对象，这种状况常常出现在人口不断不间断流入、租赁的需求十分旺盛然而房价却还没有被过度恶意炒高的新兴城区或者实力较强的二线城市当中。

商业地产所含的商铺以及写字楼等，越发有着对回报率提出更高要求的情况。投资者广泛存有期望年回报率处于5%至8%以上的想法，这是鉴于其投资额占据规模大、经营面临的风险具备高度性。一些处于核心商圈的优质铺位，能够长久保持8%以上的回报情况，然而位置平常的社区商铺，或许就只能在4%到6%这个区间来回波动。

静态回报与动态评估的差异

我们平常所计算的回报率属于静态性质，并未将未来变化纳入考量范围。有一套房子，其当下的回报率仅仅只有2%，倘若它处于新兴规划区域，那么在未来的三年时间里，租金极有可能会出现大幅度的上涨，这样一来，它的长期复合回报将会呈现出极为可观的态势。与之相反的是，那些当前回报率较高然而所在区域已然衰落的房产，其未来的收益或许会面临萎缩的情况。

所以，在进行评估之时，需要融入动态的眼光进去。要针对周边产业规划展开调查研究，要对人口结构趋势予以调研，还要对基础设施建设项目进行调研。比如说，有一套房产它处于靠近新开通的地铁站的位置，就算其初始回报率处于一般的状况，然而因为它租金增长方面具有很强的确定性，所以是具备投资价值的。

高回报率背后的风险识别

一旦瞧见远超出市场平均水平的回报率，那可得高度警觉。那些超高的数字极有可能源自虚假的租金承诺，这种情况在某些分割销售的商铺或者酒店式公寓项目当中颇为常见。开发商作出“包租”承诺，还给出超过6%的年回报，然而等到期限满了之后，真实的市场租金说不定根本没法予以支撑。

物业自身也存在着风险，一些老旧房产，其回报率看起来还不错，然而可能马上就要面临大修，或者要进行设施更新，进而产生大额支出，又或者房产存在产权纠纷，以及租赁合约方面的隐患等，高回报常常和高风险共同存在，尽职调查是绝对不能缺少的。

建立个人的投资回报预期

“合适”的多少回报率系取决于你的投资目标，若你是追求稳定现金流的退休人士，那么一个能持续给出4%以上净现金回报的资产便挺好，要是你是看重资产升值的年轻投资者，也许能够接受2%左右的回报率，用以换取在核心城市持有优质资产的资格 。

确定预期之际，还要去跟别的投资途径作比较。当下大型银行五年期定存利率处于2%上下，国债收益率大概是2.5%。房产租金回报要是能够稳稳当当超过这些没有风险或者风险较低的收益，并且再加上潜在的价值提升空间，它的吸引力方能显现出来。重点在于依据自身的资金成本、风险承受能力以及投资周期来全面考量 。

你是否觉得，于当下这种经济环境状况之下，究竟是应当将优先追求高租金回报放置首位呢，还是理应进一步更着重去看重房产在长期时段里所具备的保值增值潜在实力呢？乐意的话欢迎于评论区域分享你个人的看法见解，要是感觉这篇文章能给你带来启发感悟，请给予点赞予以支持。