这几天，北京以及杭州针对共有产权住房所出台的新规，使之让那个曾沉寂了一阵子的购房相关概念再度回归到大众的视野范围当中。在此之中，涉及到政府优先回购、上市交易受到限制的那些条款，致使不少老北京人回忆起多年以前的“经济适用房”，并且还引发了众人对于这类房子究竟值不值得去购买的讨论 。

政策初衷与北京实践

共有产权房政策之根本目的，在于解决中低收入家庭的住房难题，2017年，北京市明确计划，要在五年内供应25万套共有产权住房用地，这一大规模供应计划，意在通过增加房源、保障分配公平, 来稳定市场预期，其核心目标便是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一原则，。

从制度设计层面加以审视，它属于对往昔“自住房”政策的一种升级以及完善之举。政策的设计者汲取了过往保障房易于沦为投资手段的经验教训，尝试在了“居住保障”这个维度以及“资产权利”这个范畴之间寻觅构建一个崭新的均衡的中心点。面向购房者而言还有政府是以按份额的方式一同持有产权的，这般状况在一定的程度上对家庭的财产权利产生了保障性的作用。

与过往保障房的本质区别

不少人把共有产权房跟“经济适用房”弄混，然而二者存在本质性差异。其中最大的区别是，共有产权房原则上“不能转商”，也就是说购房者无法借助补差价的办法，把它完整地变为拥有一切产权的商品房。这般便构建起了一个封闭的内部流转体系。

以往的经济适用房或者自住型商品房，当做了一定条件被满足之后能够转变成商品房，这种情况吸引了大量并非自住的需求，甚至还催生出寻租所需的空缺。而关于共有产权房处在封闭的一个运行状态，其目的是要完全去除掉它的投资属性，保证该房子始终都是在符合条件的保障对象手中辗转，则避免保障资源出现流失情况。

对购房群体的实际影响

这项政策针对购房人群做了更为精准的界定，一方面，它将“新北京人”的覆盖范围予以扩大，满足了部分稳定就业的非京籍家庭的住房所需，另一方面，它借助严格的申购以及退出机制，把那些带有投资目的的本地户籍申请者筛选出去，让资源更集中于真实存在住房困难的群体 。

对购房者个人来讲，挑选择共有产权房意味着接纳一项长期安排，要买了之后，如果家庭条件有所改善想要购置普通商品房，那就必须得先退出共有产权房，这样一种“先退后买”的设计，锁定了房子的保障属性，不过也限制了家庭资产的流动性。

市场价格与位置分布

从价格方面而论，共有产权房的售卖价格一般情况下相较于同地段的普通商品房要低些，这是由于它仅仅对应着个人所持有那部分的产权份额。然而它的绝对售价又要比二零零八年之后那种完全不可以上市进行交易的经济适用房高。此种定价的策略，在减轻购房者初期支付的沉重压力的这个时候，也展现出了其“部分产权”这种属性。

来看北京已供应项目的位置，共有产权房项目主要集中在昌平、大兴、房山等郊区新城区域，这种选址配合北京“疏解非首都功能”及“职住平衡”的规划思路，目的是引导人口和产业向中心城区外围疏解，不过同时对申购者的通勤成本提出了考验。

“职住平衡”的优先考量

处于配售环节时，“职住平衡”属于一个关键的优先原则，这表明项目会将优先配售给予在该区域就业且缴纳社保的申请家庭，像海淀区的项目，就会优先去满足于在海淀区工作的家庭，此一设计理念的初衷是为把长距离通勤予以减少，进而缓解城市交通出现的压力。

在实践当中，这一种原则对不同区域家庭的选择机会有着影响，于核心城区工作的家庭，或许很难申请到城区的项目，进而不得不去考虑远郊区的房源，这种情况迫使申请者得在“居住空间”以及“通勤时间”之间作出权衡，这与居住之后的生活质量也有着直接的关联。

未来的长期影响与挑战

纵向长远视之，倘若共有产权房该项政策得以全然落实到位，那么便会有益于在房地产这个市场范畴之内构建起一个稳固安宁的“压舱石”。它凭借着大量供应价格受到管控的房源，能够在一定的程度之上对周边商品房的市场价格预期起到平稳抑制的功效，对于稳定整个房价而言具备积极的作用。

可是，它遭遇到的挑战也是相当显著的。怎样去保证数量巨大的房源供给能够持续地实现落地呢？又该如何对封闭流转体系进行精细规范化管理，避免产生新的违规行为操作呢？怎样去平衡好保障的特性与购房者合理的财产权益？这些均是需要政策在长时间的执行过程里持续改动和完善的 。

在全篇阅读完之后，你针对共有产权房“封闭运行、不得转商”此项关键规则会持有哪种看法呢，你觉得这能够在何种度量程度上达成“房住不炒”的预期目标，并且又有可能引发什么样全新的问题情形状况呢，请大家去往评论区域分享个人的观点见解。